Verrentung von Immobilien: So profitieren Sie von den Vorteilen

„ Eine alte Idee ist heute der Knaller und nun die beste und echte Altersversorgung „

Haus auf Rentenbasis über
uns verkaufen

„ UND DANN ? ... eine kleine Eigentumswohnung - oder etwas schickes mieten.
Oder kleiner bauen optimal auf einer Ebene - evtl. mit Pflegedienstwohnung

" Endlich zum Leben "

Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien können von einer Immobilienverrentung profitieren.

Ein Hausverkauf als Altersversorgung
ist eine wieder neue, interessante Alternative
zu dem heute schwierigen Immobilienverkauf.

Gut zu wissen

·        Meist höherer Gesamterlös bei Verkauf mit Renten-Vereinbarung.

·        Empfehlung: Eine Partner-Versicherung als Vertragspartner garantiert eine langfristig sichere Auszahlung
     für Ihre Immobilie.

·        Wir beraten Sie in allen Fragen zum Hausverkauf auf Rentenbasis. Unser Info-Service:
      Gerne erklären wir unseren neuen und zeitgerechten Vorschlag
      bei einem unverbindlichen Gespräch.

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Sofort-Hotline : 0175 261 260 5

1. Wie funktioniert ein Haus(ver)kauf auf Rentenbasis?

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis wird nicht die einmalige Zahlung eines Kaufpreises, sondern eine periodische monatliche Rentenzahlung vereinbart. Die Rentenhöhe orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie und berücksichtigt die Zinsen, die während der Zahlungsdauer der Rente anfallen.

Wertsicherung durch Index-Klausel

Für den Immobilienverkäufer ist die langfristige Sicherung seines Lebensstandards durch die Rentenzahlung von großer Bedeutung. Damit während der häufig sehr langen Laufzeiten von Renten kein Kaufkraftverfall eintritt, vereinbaren Käufer und Verkäufer eine Wertsicherungsklausel, die eine mögliche Geldentwertung durch Koppelung der Rente an die Inflationsrate ausgleicht. Wir schließen auch die Lücke anderer Risiken über unsere Netzwerkpartner. Das große PLUS : Wir halten somit die Banken raus !

Eintragung der Immobilienrente z.B. als Reallast

Immobilienrenten können zugunsten des Verkäufers z.B. auch als Reallast im Grundbuch eingetragen werden. Durch eine Reallast wird gemäß § 1105 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass der Begünstigte einen grundbuchlich gesicherten Anspruch auf "wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück" erhält.

2. Varianten der Immobilienverrentung

Immobilienrenten können als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden.

·        Die Leibrente wird dem Verkäufer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Ihre
     Höhe bemisst sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Lebensalter des Verkäufers.

·        Die Zeitrente wird für einen bestimmten Zeitraum gezahlt (und zwar unabhängig von einem
     zwischenzeitlichen Ableben des Verkäufers).

·        Als frei gestaltbare Varianten sind möglich 

·        eine Teilverrentung des Kaufpreises (Kombination einer verringerten Einmalzahlung (z.B. für Kinder oder
     andere Erben) mit einer Zeitrente oder Leibrente),

·        ein späterer Beginn der Rentenzahlungen oder

·        eine spätere Übergabe der Immobilie.

·        Mit Hausverkauf auf Rentenbasis kann auch ein (meist lebenslanges, aber auch befristet mögliches)
     Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart werden. Die Rentenzahlung wird dann um den Wert des
     Wohnrechts reduziert.

2.1 Leibrente bei Hausverkauf

Leibrenten können für die Lebensdauer einer einzelnen Person oder mehrerer Personen ("verbundene Leben"; z. B. Ehepartner oder Geschwister) vereinbart werden.
Eine Leibrente bedeutet für den Verkäufer eine lebenslange finanzielle Absicherung. Das Risiko einer Leibrente besteht für den Käufer darin, dass die von ihm gezahlte Gesamtsumme bei einer langen Lebensdauer des Verkäufers höher ausfallen kann aber nicht muss als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

Leibrente berechnen

Der Berechnung einer Leibrente liegen der Verkehrswert einer Immobilie und die aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu entnehmende Lebenserwartung des Verkäufers zugrunde die bei uns über unser Notariat rechtssicher geregelt wird. Außerdem wird neben dem Zahlungsrhythmus (z. B. monatlich oder quartalsweise) berücksichtigt, ob die Rentenzahlung vorschüssig oder nachschüssig erfolgt. Eine eventuelle Vereinbarung einer Leibrente für verbundene Leben fließt ebenfalls in die Berechnung ein. Bei der Ermittlung der Leibrentenhöhe wird eine bestimmte Verzinsung des Kapitalwertes zugrunde gelegt.

Berechnungsbeispiel

Je älter ein Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist, desto höher ist seine Leibrente:

·         Verkauft beispielsweise eine 45-jährige Frau eine Immobilie und wird bei einem Kapitalwert von 145.000
      Euro eine Verzinsung von 5 Prozent p. a. zugrunde gelegt, so erhält die Verkäuferin eine Monatsrente
      von etwa 715 Euro.

·        Einer bei Vertragsabschluss 70-Jährigen Frau würden ca. 1.125 Euro monatlich ausgezahlt.

Besondere Formen der Leibrente

·        Abgekürzte Leibrente

Eine "abgekürzte Leibrente" sichert ebenfalls den Erlebensfall, jedoch nur bis zu einem festgelegten und vereinbarten Zeitpunkt.

·        Mindestzeitrente

Eine Mindestzeitrente kombiniert Elemente von Zeitrente und Leibrente: Die Rentenzahlung erfolgt bis zum Lebensende des Verkäufers, jedoch mindestens für einen vereinbarten Zeitraum. Von der Mindestzeitrente profitieren also möglicherweise die Erben des Immobilienverkäufers.

·        Höchstzeitrente

Die Höchstzeitrente ist eine Leibrente, die höchstens für den vereinbarten Zeitraum ausgezahlt wird, jedoch bei Ableben innerhalb dieser Zeitspanne vorzeitig endet.

2.2 Zeitrente beim Hauskauf

Wird eine Zeitrente vereinbart, so wird die Leibrente für einen bestimmten Zeitraum gezahlt. Die Rentenzahlung erfolgt (anders als bei Leibrenten) unabhängig von der Lebensdauer der am Kaufvertrag beteiligten Personen. Bei einer Zeitrente ist somit der insgesamt zu zahlende Betrag für beide Vertragsparteien kalkulierbar.
Zeitrenten werden grundsätzlich wie Leibrenten berechnet. Allerdings entfällt die Berücksichtigung des Alters und des Geschlechts des Verkäufers.

3. Vorteile und Nachteile einer Immobilienrente

3.1 Die Immobilienrente aus Verkäufersicht

Die individuelle Interessenlage eines Verkäufers entscheidet darüber, ob für ihn eine Leibrentenzahlung günstiger ist als der Erhalt eines Einmalkaufpreises.

·        Ein Immobilienverkäufer kann durch die Vereinbarung einer Zeitrente oder einer Leibrente seinen
     Lebensunterhalt absichern oder seine Altersrente aufbessern. Absichern und vor Zugriff z.B. von
     Pflegeheime sichern.

·        Oft erzielt der Verkäufer bei einer Leibrenten-Vereinbarung einen größeren Gesamterlös als bei einer
     einmaligen Kaufpreiszahlung. Der Wert bleibt erhalten und passt sich dem Index an, anders wie eine
     Immobilie die vom Wert her immer weiter fällt.

·        Zudem werden sich aus den speziellen Steuervorschriften, die für Leibrenten gelten, für den Verkäufer
     Vorteile gegenüber der Besteuerung aus Kapitalerträgen ergeben.

·        Allerdings müssen Verkäufer, die eine Immobilie auf Rentenbasis veräußern möchten, auf dem freien
     Immobilienmarkt einen Käufer finden, der für viele Jahre in der Lage ist, die vereinbarte Rente zu
     bezahlen.

·        Das alles muss rechtssicher für ALLE abgesichert sein.
     KHA * Planung & Entwicklung hat hier die Marktlücke erkannt.

„Rückwärtsversicherung“ zur Absicherung der Rentenzahlung

Immobilienverkäufer scheuen bisher häufig davor zurück, ihr finanzielles Wohlergehen von einem privaten Schuldner abhängig zu machen, der zwar zum jetziges Zeitpunkt zahlungskräftig erscheinen mag. Wie jedoch die Bonität des Schuldners in einigen Jahren beschaffen sein wird, lässt sich meist schwer einschätzen.

·        Um diesem Dilemma zu entkommen, wurde durch Karl-Heinz Albrecht die Idee einer
     "Rückwärtsversicherung" geschaffen. Vertragspartner im Netzwerk von KHA*Planung & Entwicklung
      sichern hier alle Vertragspartner ab.

3.2 Die Immobilienrente aus Käufersicht

·        Ein wesentlicher Vorteil einer Immobilienverrentung für den Käufer besteht darin, dass er die
     Rentenzahlung möglichweise ganz oder teilweise aus seinem laufenden Einkommen bestreiten kann.

·        Eine Zahlung aus seinem Vermögen oder die Aufnahme eines Darlehens in Höhe des Wertes des Hauses
     ist nicht (oder nur für einen Teilbetrag des Verkehrswertes der Immobilie) erforderlich.
     Somit nicht mehr Bankrelevant.

·        Vorhandenes liquides Vermögen, das der Käufer nicht zur Kaufpreiszahlung einsetzen muss, kann der
     Käufer zur Renovierung verwenden.

·        Für Immobilieninteressenten, die eine Immobilie auf Rentenbasis erwerben möchten, ist es häufig nicht
     leicht, einen Verkäufer zu finden. Ein öffentlich zugängliches Verzeichnis über Verkäufer, die an einer
     Immobilienverrentung interessiert sind, existiert nicht.
     Ein Ziel von KHA was wir mit unserer Idee und unseren Partnern erreichen werden.

Die Verrentung von Immobilien als Finanzierungsalternative

Immobilien mit einem hohen Renovierungsbedarf oder älteren Baujahres werden von Banken nur zurückhaltend finanziert, da sich der Marktwert solcher Gebäude nur schwer einschätzen lässt. Die Werthaltigkeit eines Sanierungsobjektes ist oft gering, so dass das Grundstück häufig nicht mit Grundschulden in ausreichender Höhe als Darlehenssicherheit belastet werden kann. In einer solchen Situation erleichtert die Vereinbarung eines Kaufs auf Rentenbasis die Finanzierung.

4. Die Versteuerung von Immobilienrenten

Versteuerung von Leibrenten

Leibrenten stellen "Sonstige Einkünfte" im Sinne des § 22 Einkommensteuergesetz dar. Zu versteuern ist der Ertragsanteil, der sich aus der Lebensalterstaffel des § 22 Ziffer 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG ergibt. Ein 20-jähriger Verkäufer muss z. B. 50 Prozent der Leibrente, ein 60-Jähriger 22 Prozent der Immobilienrente als Ertragsanteil versteuern.

Versteuerung von abgekürzten Leibrenten

Die Versteuerung von Leibrenten mit einer auf eine bestimmte Zeit beschränkten Zahlungsdauer ergibt sich aus § 55 Absatz 2 der Durchführungsverordnung zum EStG. Bei einer z. B. auf zehn Jahre beschränkten Leibrente beträgt der zu versteuernde Anteil der Rente 12 Prozent und bei einer 20-jährigen Leibrentendauer 21 Prozent.

Versteuerung von Zeitrenten

Im Unterschied zu Leibrenten müssen Zeitrenten in voller Höhe versteuert werden.

Fazit

Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien können von einer Immobilienverrentung profitieren. Aufgrund der vielfältigen, auch neuen Gestaltungsmöglichkeiten sollten sich Interessenten jedoch vor dem Abschluss eines Verrentungsvertrages fachkundig durch Karl-Heinz Albrecht beraten lassen.

Sterbetafel 2010/2012

Sterbetafel

Datum 30.04.2015

Sterbetafel:     http://www.empiwifo.uni-freiburg.de/lehre-teaching-1/winter-term-11-12/Mat-Wirt-Sta/sterbetafeln.pdf

Kurz zusammengefasst :
Es ist möglich, ein Haus auf Rentenbasis zu erwerben

Viele Menschen wohnen zur Miete und möchten gern ein Haus haben. Um ein Haus zu kaufen, benötigt man Geld. Wer über ein regelmäßiges Einkommen verfügt, der kann auch andere Wege des Hauskaufs gehen als heute über das Spießrutenlaufen bei den Banken.

Hauskauf auf Rentenbasis

Der Erwerb bzw. Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis kann sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer eine Reihe von Vorteilen bieten.

So funktioniert es:

Statt beim Kauf eines Hauses den kompletten Kaufpreis in einer Summe zu zahlen, vereinbaren Käufer und Verkäufer die Zahlung einer monatlichen Rente z.B. über den Notar unseres Netzwerks. Die Höhe der Rente basiert auf dem eigentlich erzielbaren Kaufpreis (zzgl. Zinsen), der dann über einen mehr oder weniger bestimmten Zeitraum abbezahlt wird und immer günstiger wie bei üblichen Bankzinsen.

Zwei Modelle: Zeitrente oder Leibrente

Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart (z.B. 20 Jahre), nachdem die Immobilie quasi abbezahlt ist. Bei einer Leibrente wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Diese Leibrente wird in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt (“indexiert”) und kann somit im Laufe der Zeit steigen. Entgegen den fallenden Wert der Immobilie.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vor- und Nachteile. Bei der Zeitmiete weiss der Käufer ganz genau, wann das Haus bezahlt ist. Bei einer lebenslangen Rente geht er das Risiko ein, dass der Verkäufer uralt wird und dann insgesamt mehr für das Haus zahlt als hätte er es gleich gekauft. Das wird er aber auch niedriger sein bei einem Darlehn einer Bank mit allen Kosten über 30 Jahren.

Vorteile für den Käufer

Der Käufer hat vor allem den entscheidenden Vorteil, dass er kaum bis gar keine Eigenmittel für den Kauf bzw. dessen Finanzierung einsetzen muss. Also sind die Banken raus und man bracht nicht zu betteln. Je nach Interessenlage des Verkäufers kann der Erwerb auf Rentenbasis auch wesentlich günstiger sein als der “normale” Kauf.

Vorteile für den Verkäufer

Der Verkäufer kann meistens eine höhere Rente erzielen als würde er den kompletten Kaufpreis erhalten und am Kapitalmarkt anlegen. Außerdem werden die Erträge aus der Leib-/Zeitrente anders besteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Ideal für Sanierungsobjekte?

Stark renovierungsbedürftige Häuser fordern meistens einen hohen Einsatz an Arbeitskraft und Kapital. Banken reagieren bei solchen Immobilien meistens sehr zurückhaltend, weil Sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen können. Hier kann der Verkauf auf Rentenbasis eine echte Lösung sein. Der Käufer zahlt eine mietähnliche Rente an den Verkäufer und kann vorhandene oder künftige Eigenmittel in die Sanierung der Immobilie stecken. Wichtig: Banken sind bereit, Kredite für den Ausbau oder die Sanierung zu gewähren, da das neue Eigentum im Grundbuch eingetragen ist und die Immobilie damit grundbuchlich zusätzlich belastet werden kann.

Was suchen WIR  ???

Sie interessieren sich für einen Verkauf Ihrer Immobilie auf Rentenbasis ?

Eine Immobilie auf Rentenbasis zu verkaufen, ist nicht leicht. Zum einen müssen Sie erst einmal -selbst- einen Käufer finden. Und wenn Sie einen potentiellen Käufer gefunden und mit ihm die Rahmenbedingungen geklärt haben, müssen Sie auch noch prüfen, ob der Käufer überhaupt in der Lage ist, die vereinbarte Rente über einen längeren Zeitraum zu bezahlen. Da setzen wir an und bieten Lösungen für Beide Partner abzusichern.

Sie interessieren sich für den Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis ?

Dann müssen Sie selbst nicht auf eigene Faust nach einer Immobilie suchen, die auf Rentenbasis verkauft wird. Es gibt zwar kein Register oder Verzeichnis, in dem derartige Immobilienangebote gesammelt werden, aber wir bauen kurzfristig ein solches mit unserer neuen Idee auf.

Bei der Abwicklung eines solchen Kaufes auf Rentenbasis sind Banken, Bausparkassen o.ä. somit nicht beteiligt,
da es für diese ja nichts zu finanzieren gibt.

Aber wir können Ihnen beim Kauf oder der Suche einer Immobilie
auf Rentenbasis weiterhelfen.

Die Vermögensfrage Tausche Haus gegen Rente lohnt sich

„Immobilienerwerb auf Rentenbasis“
             Neues im Portfolio von KHA*Planung & Entwicklung

Aldenhoven 17.6.2016  Immobilienerwerb ohne Bank ? Nur wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ? Basel II, Schufa, Bankenpolitik....? All dies macht heutzutage die Finanzierung einer Immobilie immer schwieriger. Mit einem Immobilienerwerb auf Rentenbasis werden Ihre Träume von der eigenen Immobilien wahr. Auch wenn es für die meisten neu klingt: Das ist nichts anderes als ein normaler Immobilienkauf ! Eine Immobilie wechselt den Besitzer. Es gibt eine Immobilie einen Verkäufer und einen Käufer. Der Unterschied zum "klassischen" Kauf besteht vornehmlich in einer geänderten Zahlungsmodalität.

So funktioniert es: Statt beim Kauf eines Hauses den kompletten Kaufpreis in einer Summe zu zahlen, vereinbaren Käufer und Verkäufer die Zahlung einer monatlichen Rente. Die Höhe der Rente basiert auf dem eigentlich erzielbaren Kaufpreis (zzgl. Zinsen), der dann über einen mehr oder weniger bestimmten Zeitraum abbezahlt wird. Beispiel: Eine junge Familie möchte ein Reihen-Haus auf Rentenbasis erwerben. Der Verkehrswert beträgt z.B. 250.000,- €. Die Immobilie soll in 20 Jahren abgezahlt sein. Eigenkapital ist in Höhe von aber nur 15.000,- € vorhanden ! Es errechnet sich eine monatlich zu zahlende Zeitrente von 1.050,- €. Vorteile für den Käufer. Der Käufer hat vor allem den entscheidenden Vorteil, dass er kaum oder gar keine Eigenmittel für den Kauf bzw. dessen Finanzierung einsetzen muss. Je nach Interessenlage des Verkäufers kann der Erwerb auf Rentenbasis auch wesentlich günstiger sein als der “normale” Kauf.

·        wenig bzw. kein Eigenkapital nötig

·        geringere Bonitätsanforderungen

·        i. d. R. immer günstiger als Bankfinanzierung

·        ggf. sofortige Einkommensverbesserung. In vielen Fällen führt ein „Erwerb auf Rentenbasis“ zu einer sofortigen Erhöhung ihres mtl. Nettoeinkommens ( Freibetrag ).

Der Immobilenverkauf auf Rentenbasis biete einige Vorteile für alle Vertragsparteien.
Was passiert allerdings, wenn der Verkäufer seine Raten nicht mehr zahlen kann.
Ein plötzlicher Todesfall oder eine Berufsunfähigkeit sind unkalkulierbare Risiken.

Unser Netzwerkpartner:

Die Allianz sichert die Zahlungsverpflichtungen aus dem Immobilienverkauf ab – bei Tod oder Berufsunfähigkeit.

Die Kosten der Absicherung ergeben sich aus individuellen Gegebenheiten, wie Beruf oder Gesundheitszustand:

Ihr persönliches Angebot berechnen wir Ihnen individuell (persönlich oder per Video-Beratung).

Besuchen Sie uns auf unserer Internetseite www.allianz-edelbrock.de,
Auch auf Facebook, per Telefon oder persönlich.

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